Что нам стоит дом построить
"Жилищная
проблема является сегодня одной из ключевых, - сказал в своем Послании
народу Казахстана глава государства Н. НАЗАРБАЕВ. - В этой связи я
хочу с большим удовлетворением заявить казахстанцам о начале реализации
новой политики в жилищном строительстве с 2005 года… Суть данной политики
заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев
населения через удешевление его стоимости..."
За последние 3-4 года
цены на недвижимость, особенно в столицах, достигли астрономических
размеров. Почему сегодня квартира в Алматы стоит столько же, сколько
в Париже или Лондоне? По мнению специалистов, существует ряд причин,
которые в совокупности привели к резкому повышению цен. Во-первых,
это отсутствие рынка первичного жилья. Сегодня в Алматы практически
не ведется строительство домов для людей с небольшим и средним достатком,
в основном строится элитное жилье, которое не каждому по карману.
Во-вторых, имеет место искусственное завышение цен. Никто не знает,
насколько реально повысилась стоимость жилья.
В-третьих, и это самый главный фактор
- ипотека. Сегодня в Казахстане действуют две схемы приобретения жилья:
либо через ипотеку, либо через жилищно-накопительную систему. Но обе
схемы, как показывает практика, мало доступны для широкого круга населения.
Перспективы новой жилищной реформы,
предложенной главой государства в Послании, пока впечатляют только
цифрами. По заявлению акима южной столицы Виктора Храпунова, в 2005-2007
годах в Алматы планируется построить около 2 млн. кв. м жилья. Получается,
что ежегодно наш мегаполис намерен "укрупняться" на миллион
квадратных метров.
Наибольшим спросом у строительных компаний пользуется верхняя, южная
часть города. Это район улиц аль-Фараби и Тимирязева до реки Большая
Алматинка. Однако строить здесь дешевое и доступное для среднего класса
жилье невозможно. Чтобы возводить многоэтажки, необходимо сначала
снести частные дома и выплатить за них компенсации. Это серьезно влияет
на стоимость новых квартир. Социальное жилье согласно проекту реализации
жилищной политики будет возводиться на свободных территориях южной
столицы - в западной, северо-восточной и северо-западных частях города.
В частности, районы, прилегающие к улицам Момыш-улы и Райымбека.
Однако, по словам специалистов, потребуется
дополнительное проведение коммуникаций - теплотрасс, линий электро-
и газоснабжения, что стоит не дешево и повлечет за собой значительные
затраты. В результате, чем длиннее коммуникации, тем дороже квартира.
А ведь согласно Посланию главы государства стоимость 1 кв. м. жилья
должна быть не дороже 350 долларов. Кстати, непонятно, почему президент
предпочел обозначить цену в долларах, а не в тенге? Ведь не секрет,
что столь любимые всеми зелененькие имеют порой привычку расти. К
тому же неясно, откуда появилась цифра 350? Стоимость жилья, как известно,
складывается в основном из стоимости строительных материалов. А Казахстан,
к сожалению, своей стройиндустрии, можно сказать, не имеет, являясь
крупным импортером стройматериалов. К примеру, если тот же цемент
привозим из Турции, гвозди из Китая, а шифер из России, то конечный
продукт строителей, то бишь квартиры и в самом деле получаются золотыми.
При таком раскладе, естественно, многие фирмы, чтобы уложиться в 350
долларов за квадратный метр будут применять некачественные и дешевые
стройматериалы. И в конечном счете может опять пострадать тот самый
казахстанец со средним достатком.
"За последние два года цены на
стройматериалы возросли примерно в 1,5 раза, - говорит Нина Карпова,
директор алматинского ТОО "Бриз". - Стоимость на проектирование
увеличилось в 2 раза. То есть мы говорим о снижении стоимости жилья,
но в то же время ценовая политика в этой отрасли возрастает. Нужно
приобретать технологии, а не стройматериалы. Если будут созданы новые
индустрии на основе новых технологий, то это реально".
Поэтому не совсем понятно, как эта
"розовая мечта" о дешевом жилье будет воплощена в реальность.
Правда, президент в качестве одного из путей решения проблемы предлагает
создание более приемлемых и доступных условий ипотечного кредитования.
Но опять же, высказанные почти в приказном порядке пожелания главы
государства вызывают большие сомнения у специалистов. Интересно, какие
меры собирается предпринять правительство, чтобы заставить частные
банки выдавать кредиты на покупку жилья на еще больший срок - до 20
лет, за еще меньшую сумму первоначального взноса и еще меньшее вознаграждение
- до 10% годовых? Конечно, их можно заставить, но опять же не получится
ли так, что, построив одно, разрушим другое?
"Первое, это грамотное регулирование
государством рыночных отношений, - считает Егор Пужанов, исполнительный
директор Агентства недвижимости "Абсолют". - Государство
не может сказать всем банкам, что с сегодняшнего дня процентная ставка
по кредитам будет составлять 10%. Это вмешательство в их внутреннюю
политику. Государство, например, может через государственные формы
кредитования снижать на рынке ставку по ипотечному кредитованию. Тогда
банки, естественно, вынуждены будут вступать в конкуренцию, чтобы
сделать свои условия привлекательными для населения. Только в условиях
нормального функционирующего рынка возможно снижение ставок".
Кстати, изменения ждут и систему жилищно-строительных
сбережений. Первоначальный взнос за квартиру с 50% должен будет снизиться
до 25 %, а срок возвращения кредита возрастет до 25 лет. Впрочем,
и здесь есть свои минусы. По словам специалистов, существует риск
не завершения строительства. Более того, отсутствует система государственной
регистрации прав покупателя при строящемся жилье. Может получиться
так, что банки соберут деньги и исчезнут. Тем более, что государство
не несет ответственности за строящееся жилье.
Тем не менее, по словам президента,
при новых условиях воспользоваться ипотекой и жилищно-строительными
сбережениями смогут около 200 тысяч семей. Глава государства даже
привел такой пример: "Возьмем трехкомнатную квартиру площадью
80 кв. м, улучшенной планировки и средней отделки. Сегодня ставка
по кредиту - 15%, будет 9-10, по ипотечному кредитованию: срок кредита
- 10 лет, будет 20. Ежемесячный платеж сегодня составляет 730 дол.,
будет 200- 220. Стоимость такой квартиры сегодня по ипотеке - 98 000
дол., будет 57 000. По системе жилищно-строительных кооперативов срок
кредита с 15 лет удлиняется до 25, сейчас ежемесячный платеж - 236,
будет 123, стоимость квартиры сегодня 68 000, будет 44. Поддерживаете?"
Поддержать-то, конечно, хотелось бы,
но опять же сможет ли тот же врач или учитель с его среднемесячной
зарплатой в 10-13 тысяч тенге взять в ипотеку жилье? Если произвести
несложные арифметические подсчеты, то можно увидеть, что им даже на
столь любимые господином Марченко фрукты и овощи не хватает.
Не совсем реальными кажутся и обещания
властей инвестировать в жилищное строительство в течение 2005-2007
годов около 150 млрд. тенге государственных средств. Где гарантия,
что завтра часть этих денег не осядет в бездонных карманах наших чиновников?!
Впрочем, злые языки утверждают, что
жилищная реформа - это всего лишь очередная пиар-акция президента
перед предстоящими президентскими выборами. Казахстанцы, наверное,
помнят, что жилищно-строительная идея один раз уже промелькнула в
предвыборной кампании главы государства. Тогда эти обещания как-то
затерялись в череде очередных президентских Посланий. А пока нам остается
ждать "чуда" - сдачи в эксплуатацию 12 млн. кв. м жилья,
создания 45 тысяч рабочих мест и двухпроцентного прироста ВВП. Кстати,
как пообещал президент, все это будет "осуществляться на фоне
проводимой государством политики неуклонного роста доходов населения".
Что ж, поживем - увидим…
Жибек АМЕРБЕКОВА
ЧТО ВЫ ДУМАЕТЕ ПО ПОВОДУ НОВОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ?
Болат АБИЛОВ,
сопредседатель ДПК "Ак жол" -
председатель Президиума партии:
- Любая хорошая программа, пока
она реализуется, связана с большими проблемами или с некачественной
подготовкой самой программы. Я считаю, что надо кардинально снижать
процентные ставки до 1-2%. Деньги для этого есть в стране и за рубежом.
Вопросы удешевления жилья надо решать комплексно. В нынешних же условиях
за 1-2 года снизить цену с 750 долларов до 350 за 1 кв.м я считаю
невозможным. Это рынок, поэтому будет постепенное снижение.
Одна из самых важных проблем, на мой
взгляд, это то, что за 12 лет независимости стройиндустрия практически
была уничтожена. Нашу Астану вначале застраивали только иностранные
компании. В Алмате то же самое - все крупные объекты застраивались
иностранцами. Наличие строительных компаний не говорит о наличии стройиндустрии.
Все завозное. Банки работают на тех условиях, которые предоставляются
государством.
Президентом была поставлена хорошая
задача - поднять численность населения нашей страны до 20 млн. человек.
А как это осуществить, как стимулировать молодежь к созданию семьи?
Здесь нужны меры стимулирования через жилье. Нужно дешевое муниципальное
жилье. Жилье даже за 350 долларов для многих недоступно… Государство
не совсем правильно поступило, когда отдало элитный рынок жилья в
частные руки и сказало - мы туда не вмешиваемся. Как компания взяла
тот или иной участок? Никто не знает. Это еще раз коррупция. Почему
элитное жилье такое дорогое? Не потому что оно само по себе дорогое,
это опять же взятки. Взятки, которые вынуждены были платить чиновникам
и компания, и подрядчики, и строители. А потом это ложится на нас,
потребителей. За коррупцию в стране всегда платим мы с вами. Бизнесмен,
даже если он платит из своего кармана, вернет из вашего.
Айдар УТКЕЛОВ,
президент Ассоциации риэлтеров:
- Я считаю, что ключевой вопрос
- откуда берутся деньги? Во-первых, если мы говорим о ресурсах, которые
будут составлять 20-летние кредиты, то это должны быть 20-летние ресурсы,
входящие в банк. Таких средств с таким сроком кредитования нет. Естественно,
государству нужно вступить в этот рынок путем предоставления коммерческим
банкам таких ресурсов, которые они могут размещать на 20 лет.
Во-вторых, государство будет назначать
определенную ставку, и она должна быть на 1-2 пункта выше инфляции
для того, чтобы проект был жизнеспособным для государства. То есть
мы не хотим оказаться в ситуации, когда мы, налогоплательщики, даем
деньги государству, а эти налоги размещаются по ставке ниже, чем инфляция.
Должны наконец-то вступить в силу механизмы
страхования дефолта. Сама идея страхования таких кредитов очень хорошая,
и она сейчас разрабатывается: существует проект создания монолайновой
страховой компании, которая будет называться "Казахстанская компания
по страхованию ипотечных кредитов". Опять же часть рисков уходит
от банков, ставка снижается, соответственно, стоимость кредита для
заемщика снижается.
Мекеш УТИН,
заместитель председателя
Ассоциации строителей Казахстана:
- Мы, строители, считаем, что
дешевое жилье - это реально. Но должен быть комплексный подход. В
строительном комплексе нашей страны имеются и силы, и возможности".
Татьяна КВЯТКОВСКАЯ,
депутат мажилиса парламента РК:
- Если застройщики хотят построить
элитное жилье, то они должны получить в нагрузку и социальное жилье.
Это не административная мера, тут должен быть договорной механизм
между правительством и застройщиком.
Есть четкие экономические рычаги. Я
имею в виду индустрию производства стройматериалов. Если мы пойдем
на рынок, то увидим, что все привозное, и это притом, что в нашей
стране все есть… Что, у нас в стране нет своей глины или других стройматериалов?!
И для того, чтобы вся эта индустрия заработала и развивалась, нужно
снять все налоги. Это политическая мера, которая должна сделать данную
сферу свободной экономической зоной.
Пока верстался номер Народный банк
начал выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам и упрощенным условиям,
предусмотренным новой программой кредитования "Ипотека Lights".
Теперь заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья
по ставке возврата кредита от 7 до 11% годовых с максимальным сроком
кредитования до 15 лет. При этом расчет платежеспособности клиента
не будет вестись, и не будут вводиться ограничения по сумме кредитования.
В качестве залога станет служить приобретаемое жилье и первоначальный
взнос в размере от 15 до 50% стоимости недвижимости.
Пакет необходимых документов включает
удостоверение личности и РНН заемщика. Вроде бы все хорошо, да опять
возникает одно "но": получение кредита возможно только в
двух валютах - долларах США и евро.
