Земельный вопрос: Калибр определяет цель

Печальной памяти Земельный кодекс уже принес свои печальные плоды. Несмотря на многочисленные акции протеста, институт субаренды все-таки упростили, поставив и без того вынужденных вести аскетическую жизнь сельчан в практически безвыходное положение.

Сегодня крестьяне стали самой настоящей приманкой для жуликов всех мастей и рангов. Зачастую юридически безграмотные и не знакомые с нормативами нового законодательства, они остаются в буквальном смысле без штанов.

Опера для глухих

За примерами далеко ходить не надо. Многим до сих пор памятна драма, разыгравшаяся в столичной области. Целое крестьян­ское хозяйство, успешно миновавшее все ловушки рыночных реформ, стало заложником работника администрации президента, оказавшегося лихим парнем. Распродав скот и технику, господин хороший ушел по-английски, не попрощавшись. Но это не помешало крестьянам вспоминать его всуе, так как после себя он оставил “хорошее” наследие в виде ежемесячной зарплаты по 50 тенге на нос…

В ожидании того, что когда-нибудь земля все-таки пойдет с молотка, в сельскохозяйственную сферу обратили свой взор солидные инвесторы. Но, увы, честно ударить по рукам и скрепить договор нотариальной подписью не всегда удается.

На вполне логичный вопрос: а куда же смотрят народные избранники? – ответ подготовили сами депутаты. Особенно на этой ниве отличились те парламентарии, кто в свое время наиболее яро отстаивал принятие Земельного кодекса. Теперь, как оказалось, они стоят по другую сторону баррикад и закидывают главу государства жалостливыми просьбами продлить срок субаренды.

Вот, к примеру, Ерасыл Абылкасымов сделал депутатский запрос, где высказал поистине крамольную мысль о том, что худшие ожидания противников законопроекта все же подтвердились.

- Землю в частную собственность никто так и не выкупил, – заявил он.– Крестьяне этого не смогли сделать из-за безденежья, а крупные зерновые компании – в силу того, что земля и без выкупа достанется им в бессрочную аренду на исключительно выгодных условиях: выкуп 1 гектара стоит от 35 до 53 тысяч тенге, а аренда и того меньше – за год всего 7-15 тенге…

Ни одного тиына в бюджет страны от продажи земли не поступило. Владельцы земельных долей, следуя установкам Агентства по земельным отношениям, расторгли договоры субаренды и вступили в сельхозформирования, внеся свои доли в качестве имущественного взноса.

При этом произошел обман крестьян. Обман небывалых масштабов и невиданной жестокости. Долевые земли оценены по 9-27 тенге за гектар, то есть в 200-250 раз дешевле кадастровой стоимости. Семья, имея долю в 40 га, в уставном капитале ТОО или АО имеет теперь всего-то 700-1000 тенге, что позволит ей получить дивиденд в лучшем случае 20%, что составит 150-250 тенге. И это опять в сотни раз меньше, чем было при сдаче долей в субаренду.

Мажилисмен Е. Абылкасымов теперь настаивает на установлении реальной стоимости на землю при вхождении в ТОО или АО и правильном определении в них размеров долевых вкладов и голосов, а также на предоставлении налоговых каникул за пользование землей в течение 5-7 лет. Но главное, по мнению депутата, нужно дать крестьянам право создавать общественные объединения со своими уставами.

Шоковая терапия

Интересно, кто-нибудь прислушается к мнению парламентариев, так кардинально меняющих свои позиции? Вопрос, как говорится, на засыпку. Хотя это не отбавляет у народных избранников желания и дальше разыгрывать “комедию”. Еще одним рьяным защитником интересов крестьянства выступила депутат Вера Сухорукова.

- К 1 января 99 процентов граждан и негосударственных юридических лиц, обладающих правом землепользования и правом на условную земельную долю, расторгли договоры о вторичном землепользовании, – заявила она в депутатском запросе, адресованном премьер-министру Даниалу Ахметову, – и столкнулись с серьезной проблемой, чреватой ущемлением их права работать в специальном налоговом режиме, предусмотренном Налоговым кодексом.

Непреодолимым условием стало требование о предоставлении не позднее 20 февраля копии документа, удостоверяющего право на земельный участок, так как институт ДГП “Восток НПЦзем” из-за перегрузки не имеет возможности завершить оформление указанных документов в приемлемые сроки. Только в Зыряновском и Глубоковском районах Восточно-Казахстанской области порядка 150 хозяйствующих субъектов столкнулись с данной проблемой.

Аналогичная ситуация складывается в Уланском, Шемонаихинском, Катон-Карагайском и других районах. Во многих районах области нарастает социальное напряжение.

Действительно, сельчане в шоке. Неопределенность с Земельным кодексом породила в их среде натуральную фобию. Они боятся остаться без земли, а значит, без куска хлеба, и, думается, небезосновательно. Так что паника, по мнению экспертов, скоро может достичь кульминации. Тем более что подобные депутатские запросы, а также всевозможные крупномасштабные акции типа устроенной партией “Асар”, лишь подогревают эти страхи – мол, если такое количество людей поднимает этот вопрос, значит здесь не все чисто…

Мнение экспертов

Подобный расклад лишний раз подтверждает то, что легких путей мы не ищем, почему-то предпочитая двигаться наобум, а не прислушиваться к мнению экспертов.

Президент союза фермеров Казахстана Адильхан Умербаев не раз выступал в роли провидца, пытаясь предостеречь государство от поспешных шагов, но…

Напомним, еще в прошлом году в интервью “Эпохе” он предупреждал о том, что отмена субаренды помимо прочих проблем обнажит главную проблему – аграрного цикла. Рецепт искоренения всех бед, в частности, и в сельскохозяйственной отрасли в устах г-на Умербаева прозвучал так:

- Необходимы политические реформы. Пока власть не будет зависеть от народа, ее проводники, начиная от сельских акимов и заканчивая депутатами, не будут отстаивать его интересы. Если бы власть действительно отстаивала интересы народа, такого Земельного кодекса вообще бы не было. Сначала была бы принята программа государственной поддержки развития агропромышленного комплекса, малых и средних хозяйств, только после этого можно было бы вести речь о реформах. Институт частной собственности на землю без соответствующих политических реформ – утопия. Сегодня решения принимает аким, а купить акима – проблем нет…

Жармахан Туякбай, экс-спикер мажилиса , принявшего злополучный Земельный кодекс, не столь категоричен в суждениях. Он считает, что вины мажилиса в принятии Земельного кодекса не было.

- Если кого-то и можно обвинять, то только не мажилис. Он, напротив, старался отстоять интересы крестьянства. Если бы в той ситуации, когда накал страстей достиг предельного уровня, мы выразили вотум доверия правительству, то закон автоматически ушел бы. Если бы мы вместе с сенатом выразили вотум недоверия, то тогда бы уже президент решал: либо отправить в отставку правительство, либо распустить парламент.

Но тем не менее, когда мы, депутаты мажилиса, проголосовали за вотум недоверия, сенат проголосовал за вотум доверия. В результате закон был автоматически принят, и все наши условия остались в стороне.

По словам Жармахана Айтбаевича, это одно из самых досадных обстоятельств его работы в мажилисе, так как с принятием Земельного кодекса в нынешнем варианте крестьяне действительно должны делать выбор из двух зол…

Татьяна ШАРОВА

---

Во второй половине дня возможно все…

Жилье дорожает, а качество его не улучшается

Цены на жилье в Алматы и в других регионах республики растут уже несколько лет, и, похоже, стабилизация наступит нескоро. Между тем специалисты утверждают, что их реальная стоимость завышена в несколько раз, а элитное жилье, строящееся в южной столице, не соответствует параметрам общепринятой мировой практики как по ценам, так и по качеству.

Многоэтажная ложь

К примеру, в одном таком доме не должно быть больше 40 квартир, а дома-муравейники никак не подходят под классификацию элитного жилья. По словам генерального директора Центра коммерческой недвижимости (ЦКН) Болата Байтасова, сейчас в Алматы только один дом, строящийся на улице Зенкова, более-менее соответствует названию элитного. Эту информацию потверждает и Алий Беспаев, специалист Казахского научно-исследовательского института сейсмостойкого строительства и архитектуры (КазНИИССА):

- Современная система сдачи жилья в эксплуатацию несовершенна, что позволяет многим строительным фирмам избегать контроля и через всевозможные лазейки сдавать объекты, совершенно не подходящие под стандарты, а их сейсмостойкость оставляет желать лучшего, то же самое относительно элитного жилья. К примеру, фирма “Элитстрой” строит дома, которые никак нельзя назвать элитными, если следовать мировым параметрам. Эта фирма к нам не обращается. Как они сдают жилье, какие нарушения у них есть, никому не известно. И то, что сейсмоусиление стоит больших средств, – это неправда, оно составляет 10-12% от общего объема строительства, поэтому ссылки на это необоснованны.

Тем не менее, цены будут продолжать расти. По прогнозам специалистов ЦКН их рост составит от 3% до 20% в год.

- Слухи и мнения о том, что в ближайшие годы цены на недвижимость в Алматы будут снижаться, ни на чем не основываются, – считает директор департамента ЦКН Руслан Тлеужанов. По его мнению, максимум, чего можно ожидать на рынке недвижимости города, – кратковременную стабилизацию цен, после которой вновь произойдет их рост. При этом ЦНК прогнозирует рост цен как на коммерческую недвижимость, так и на жилье.

Р. Тлеужанов считает, что интенсивное появление нового жилья не снизит значительным образом стоимость квартир на вторичном рынке. В 2004 году рост цен на жилье на вторичном рынке в Алматы составил от 9% до 30% в зависимости от района. В настоящее время средневзвешенная цена 1 кв. метра составляет 933 доллара, среднемесячный объем предложения – порядка 3-3,5 тысячи объектов. Самое дорогое жилье в Медеу­ском районе, а самое дешевое – в Турксибском. По словам аналитиков, перспективным будет Ауэзовский район, который займет третье место по ценам в городе после Бостандыкского.

Вместе с тем эксперты ЦКН отмечают, что возможность ипотечного кредитования на покупку нового жилья приводит к оттоку покупателей со вторичного рынка на первичный. “В 2005 году наметившаяся тенденция сохранится, и, по нашей оценке, жилья будет введено в эксплуатацию в два раза больше, чем за период 2003–2004 годов”, – прогнозируют они.

На рынке коммерческой недвижимости наряду с новым строительством широкое применение получит реконструкция существующих зданий. В 2005 году фактический рост офисных помещений за счет нового строительства и пристроек составит 6-8%.

Примечательно, что ЦКН пока не намерен раскрывать информацию о том, кто и как владеет недвижимостью в Казахстане, как это делается в России. А ведь эта информация многое бы прояснила, если учесть, что спрос на элитное супердорогое жилье превышает предложение, которое приобретается в основном в спекулятивных целях. К тому же, покупка такой недвижимос­ти – это чистой воды “отмыв” капитала. Судите сами: по сравнению с банковским депозитом прибыль инвестиций в недвижимость может составлять от 30 до 100% в год.

Между тем президент поставил в прошлом году перед правительством задачу: дать возможность малоимущему населению (а именно бюджетным работникам) решить свои жилищные проблемы путем приобретения нового недорогого жилья. Правительство разработало жилищную программу на 2005–2007 годы, согласно которой строится муниципальное жилье, оно в свою очередь должно реализоваться по 350 долларов за 1 кв. метр.

Кстати, в департаменте жилья Алматы уже собираются толпы людей, желающих получить дешевый кредит на приобретение недорогого жилья. К примеру, в мкр. Мамыр однокомнатная квартира стоит
15 тыс. долларов, а трехкомнатная в “черновой” отделке – 31 тыс. долларов. Кредитуют в основном БТА и банк “Альянс”.

Правда, с этими кредитами тоже много непонятного. Например, как может банк выдавать кредиты под 10%, если в том же банке “Туран­Алем” ставки по ипотеке составляют 13-16%? К тому же сами покупатели до последнего момента не знают, где и какую квартиру им предложат, посмотреть ее нет никакой возможности. Получается, что это обычное распределение: где укажут, там и получишь, только вся разница в том, что тебе ее не выдают бесплатно, а продают. И потом, если оно такое дешевое, значит, цены действительно завышены, или это жилье строят из супердешевого материала, который не выдержит и незначительного землетрясения?

Посудите сами, однокомнатная квартира в том же районе Алматы на вторичном рынке стоит 30 тыс. долларов, а новая муниципальная – в два раза дешевле. Но для того чтобы получить кредит на трехкомнатную квартиру, необходимо иметь общий семейный доход в 550 долларов, и ежемесячная выплата за кредит составит 274 доллара. Если учесть, что не всякая семья, работающая в бюджетной сфере, может похвастать такими доходами, то реа­лизация этой программы ставится под сомнение.

И у нас, наверное, получится как всегда: отрапортуют о сданных в экс­плуатацию и купленных квадратных метрах. А кто их купит? Может быть, совсем не те, кто испытывает в этом острую необходимость? Многие обстоятельства позволяют нам сомневаться в должной реализации программы и в том, что она достигнет своей цели. К примеру, как выяснилось, 25% из всех выделенных в прошлом году средств на строительство бюджетного жилья (а это 4,7 млрд. тенге) остались неосвоенными.

Но вернемся к главной теме нашего разговора – ценам на жилье. Как считает президент Союза архитекторов Акмурза Рустембеков, цены на вводимое жилье завышены в полтора-два раза.

- Пару лет назад прибыль строительных компаний была еще больше – 200-300%. При реальной себестоимости в 300 долларов метр жилья продавался за 1000, и был спрос. Сегодня в Алматы себестоимость жилья эконом-класса с “черновой” отделкой в микрорайоне Мамыр – 300 долларов за квадратный метр. Таким образом, при продаже за 400 долларов компания получает 25% прибыли. Во всем мире это считается очень хорошим уровнем. Цена коммерческой недвижимости с учетом маржи застройщика не должна превышать 500 долларов за метр. Проблема в том, что застройщики изначально рассчитывают на стопроцентную, а то и большую прибыль.

Специалисты агентства “Абсолют” называют несколько причин роста цен на недвижимость, среди них: урбанизация, рост доходов населения, увеличивающийся спрос на аренду, растущие инвестиции в недвижимость, доступность ипотек. По некоторым прогнозам, объем выданных кредитов в 2005 году может достичь 600 млн. долларов, а к 2015 году – 12 млрд. долларов. Также на рост цен влияет и курс доллара по отношению к тенге: если доллар будет продолжать девальвировать, то цены на жилье будут расти пропорционально долларовой девальвации.

Одним из факторов роста цен может быть и возросшая стоимость стройматериалов. Например, за последние полгода цемент вследствие возросшего спроса подорожал в три раза. Многие специалисты считают, что качество строящегося ныне жилья лучше, чем, скажем, три-четыре года назад. Хотя последние испытания на сейсмо­стойкость многоэтажного дома в центре показали, что строящееся жилье еще далеко от идеала.

Строить, чтобы жить…

Что касается доли государственного рынка жилья, то в связи с жилищной программой, она, безу­словно, будет расти. По разным подсчетам, уже в этом году в Алматы она составит приблизительно 20% от объемов всего жилого строительства.

Достаточно ли этих объемов – судить сложно, но специалисты считают, что это совсем немного, чтобы как-то повлиять на снижение цен. Согласно жилищной программе, ввод жилья в 2005-м году должен составить 3 млн. кв. метров, в 2006-м году – 4 млн., а в 2007-м году – 5 млн., итого 12 млн. кв. метров. За это время предполагается обеспечить жильем около 195 тысяч семей. В том числе через ипотеку – 49 тысяч семей.

Для строительства жилья местным исполнительным органам с 2005-го по 2007-й год будет выделено 126 млрд. тенге, в том числе реинвестирование 42 млрд. в 2007 году произойдет за счет погашения выделяемых в 2005 году кредитных средств. Интересно, что при акиматах будут созданы комиссии, в обязанность которых будет входить наблюдение за прозрачностью процедур, выделением участков, выбором подрядных организаций, ходом строительства и распределением жилья. Эти меры должны пред­отвра­тить факты спекуляции с новым недорогим строящимся жильем.

“Доступное жилье должно строиться для проживания в нем, а не для спекуляций…” – говорится в одном из пунктов госпрограммы. Однако как все будет на самом деле, покажет жизнь. Новая история нашего государства знает немало примеров, когда хорошие на бумаге программы на деле оказывались не самыми лучшими…

Думайте сами, решайте сами:
иметь или не иметь…

По данным Агентства по статистике, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра жилья в городах республики (без индивидуальных жилых домов, построенных населением) за 2000–2003 годы составляла 47,4 - 60,3 тыс. тенге, за исключением Астаны и Атырау, где стоимость строительства 1 кв. метра площади жилых домов превышала среднюю республиканскую на 24, 5 и 12, 7 тыс. тенге соответственно. Но по отчету того же агентства, за 2004 год объем строительных работ и услуг в Казахстане составил 490 млрд. тенге, что почти на 10% больше, чем в 2003 году. За прошлый год предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением построено 21,9 тысяч новых квартир общей площадью 2586,8 тыс.
кв. метров, что на 22,5% выше показателя предыдущего года. При этом средняя стоимость 1 кв. метра в 2004 году составила 27,2 тыс. тенге или 200 долларов с хвостиком!

Сейчас 42,5% казахстанцев нуждаются в жилье. Таковы результаты ежемесячного независимого со­цио­логического опроса. Согласно программе жилищного развития, казахстанцы должны получить более 12 млн. “квадратов”. 3 млн. будут сданы в этом году. Однако уже сейчас специалисты отмечают, что план мероприятий по его реализации и организационная структура находятся в противоречии с самой программой.

Если экономисты говорят о финансовых нестыковках, то строители – о том, что ни одна частная компания не будет работать себе в убыток, а коммерческие банки отказываются давать кредиты при отсутствии государственных субсидий. Банкиры не могут изменить существующую систему кредитования и снизить свои ставки по кредитам, так как у них своя программа.

Эксперты считают, что банки не хотят участвовать в этой программе из-за дешевизны кредита, несмотря на то что весной прошлого года был подписан соответствующий меморандум, в котором все 13 банков, входящих в Казахстанскую ипотечную компанию, согласились финансировать и обеспечивать пропаганду жилищной программы. Поэтому, как считают многие риелторы, сама система взаимодействия между местными органами власти и банками второго уровня до конца не отработана.

Сейчас на этом рынке активно работают “БТА-ипотека” и банк “Альянс”: они рассматривают заявки от потенциальных заемщиков по муниципальному жилью с последующим их уведомлением. Однако многие исполнительные органы создают определенную проблему: очень трудно клиентам дать четкий расклад последовательности действий. Даже при получении от заемщиков положительного ответа на посланный запрос в Казахстанский фонд гарантирования вкладов, человеку могут отказать.

В силу сложности системы многие ведущие банки до сих пор боятся активно работать в ней. Ведь эта программа не похожа на стандартную ипотечную, где процедура гораздо проще. Например, для того чтобы получить кредит, в числе предоставляемых документов должна быть и справка с места жительства. Но так как с нового года так называе­мую форму № 3 отменили, теперь клиентам, желающим получить кредит на муниципальное жилье, необходимо бегать с выпиской из домовой книги, причем, с оригиналом.

Так что, как говорится, думайте сами, решайте сами: иметь или не иметь, или подождать до лучших времен. Помнится, в 2000 году вследствие резкого спада цен двухкомнатные квартиры в “микрах” Алматы стоили от 2 до 6 тыс. долларов…